매매 계약 전, 이건 꼭 확인하세요! (실제 경험담 포함)

매매 계약 전, 이건 꼭 확인하세요! (실제 경험담 포함)

매매 계약 전, 이건 꼭 확인하세요! (실제 경험담 포함)

 

저도 얼마 전 집을 매매하려다 계약 직전에 ‘아차’ 싶은 경험을 한 적이 있습니다. 서류를 다 준비했다고 생각했는데, 등기부등본을 다시 확인해보니 근저당이 갱신돼 있더라고요. 이런 실수 한 번이면 수천만 원이 오가는 거래에서 큰 위험이 될 수 있습니다. 그래서 오늘은 집 매매 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트를 정리해봅니다.

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1️⃣ 등기부등본 확인 (근저당·가압류·전세권 여부)

• 등기부등본 발급: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원으로 확인 가능합니다. 
• 권리관계 체크: 근저당·가압류·압류·전세권·지상권 등 권리 관계가 깨끗한지 반드시 확인합니다.
• 갱신 여부: 오래된 근저당도 해지되지 않았다면 매수자에게 부담이 될 수 있습니다.

💡 Tip: 계약 전 최신 등기부등본(당일 발급)을 받아 확인하세요.

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2️⃣ 토지이용계획 및 건축물대장 확인

• 토지이용계획확인서: 지자체나 민원24(정부24)에서 발급 가능합니다. 용도지역·건폐율·용적률·재개발·재건축 예정 여부를 확인하세요.
• 건축물대장: 실제 구조·용도와 등기부 기재가 일치하는지 확인합니다.

💡 Tip: 용도가 다르면 대출이나 향후 리모델링에 문제가 생길 수 있습니다.

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3️⃣ 관리비·체납금·공과금 확인

• 아파트나 오피스텔이라면 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 단독주택의 경우 수도·가스·전기·재산세·지방세 체납 여부를 체크합니다.

💡 Tip: 계약 전 관리사무소나 지자체 세무과에서 확인서 발급 가능.

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4️⃣ 전·월세 세입자 유무 및 계약사항 확인

• 임차인 유무: 전세나 월세 세입자가 있는지, 계약 만료일은 언제인지 확인하세요.
• 보증금 반환: 잔금일과 임차인 퇴거일이 맞지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다.

💡 Tip: 임대차계약서 사본을 확인하고, 필요시 전세보증금 반환보증 가입 여부를 체크하세요.

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5️⃣ 대출·세금 등 금전 관계 확인

• 대출 승계 여부: 기존 대출을 승계할 것인지, 상환할 것인지 결정해야 합니다.
• 취득세·중개수수료: 계약금 외에도 취득세, 법무사 비용, 중개보수 등을 미리 계산해둡니다.
• 양도세·중도금 상환: 매도자 입장에서 잔금 일정과 양도세 신고 시기를 맞추는 것이 중요합니다.

💡 Tip: 네이버 부동산·국토부 실거래가 공개시스템을 활용해 주변 시세와 세금까지 시뮬레이션해보세요.

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6️⃣ 하자 및 현장 실사

• 벽체 균열·누수·곰팡이·소음 등 눈에 보이는 하자는 물론, 수도·전기·가스 점검까지 직접 확인하세요.
• 새 아파트라면 입주자 점검 체크리스트를 활용해 세대 내부와 공용부 점검 필수.

💡 Tip: 사진·영상으로 기록해두면 추후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

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7️⃣ 계약서 작성 시 필수 조항

• 계약서에 등기이전 시기, 잔금일, 특약사항을 명확히 기재하세요.
• 예를 들어 “잔금일에 등기이전 및 인도 완료”나 “체납 관리비는 매도자가 부담” 같은 특약을 넣으면 좋습니다.
• 중도금·계약금·잔금 입금 계좌가 ‘실제 매도자 본인 명의’인지 확인하세요.

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8️⃣ 각종 확인·신청 서비스 활용

• 안심전세 앱, 부동산거래 전자계약 시스템(rtms) 등 정부에서 운영하는 서비스를 활용하면 권리관계 확인과 계약 체결이 안전합니다.
• 국토부 ‘부동산거래관리시스템’에서 거래 신고까지 한 번에 가능.

💡 Tip: 이런 공공 서비스는 무료이거나 수수료가 저렴해 비용 절감에도 도움됩니다.

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✨마무리: 준비가 철저하면 분쟁·손해를 줄일 수 있습니다

집 매매 계약은 수억 원이 오가는 가장 큰 거래입니다. 서류 한 장, 특약 한 줄이 나중에 큰 힘이 될 수 있습니다.
오늘 정리한 체크리스트를 하나씩 실천해보세요. 실제로 저도 이번에 이 절차를 모두 거치고 나니 마음이 훨씬 편안했고, 계약도 순조롭게 진행됐습니다.