DSR·DTI·LTV 완전 정리, 5분이면 이해 끝!

DSR·DTI·LTV 완전 정리, 5분이면 이해 끝!

부동산 대출, 이것만 알면 절반은 성공이다

집을 사거나 전세를 구할 때 가장 먼저 마주치는 용어들, 바로 DSR, DTI, LTV입니다.

처음 들으면 어렵게 느껴질 수 있지만, 한 번만 제대로 이해해두면 앞으로 대출 전략을 세우거나 부동산을 구입할 때 큰 도움이 됩니다.
이 글에서는 이 세 가지 개념을 쉽게 풀어 설명하고, 2025년 현재 어떻게 적용되고 있는지, 실제 대출에 어떤 영향을 주는지도 알려드릴게요.

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 1. LTV (Loan To Value, 주택담보인정비율)

LTV는 집값 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미해요.
쉽게 말해, 내가 사려는 집값에서 몇 퍼센트까지 은행이 돈을 빌려주는가를 나타냅니다.

 

✅ 예시:

• 5억 원짜리 아파트
• LTV 70% 적용 시 → 대출 가능 금액: 3.5억 원

✅ LTV는 지역과 조건에 따라 다르게 적용됩니다.

구분	LTV 비율
비규제지역	최대 70~80%
규제지역 (조정대상지역 등)	40~60%
생애최초·무주택자 우대	최대 80%까지 확대 가능

 

LTV는 집값 자체를 기준으로 계산하기 때문에 본인의 소득보다는 주택 가격이 영향을 많이 미쳐요.
즉, 집값이 오르면 대출 가능액도 비례해서 늘어나죠. 다만, DTI나 DSR로 인해 대출이 제한될 수 있습니다.

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2. DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)

DTI는 연 소득 대비 주택 관련 원리금 상환 비율입니다.
대출을 얼마나 받을 수 있는지를 소득 기준으로 계산하는 지표죠.
DTI는 주택담보대출 원리금만 포함하기 때문에, 다른 대출(신용대출, 자동차 할부 등)은 계산에 넣지 않아요.

 

✅ 예시:

• 연소득 5,000만 원
• DTI 40% 적용 시 → 연간 상환 가능 금액: 2,000만 원
  → 월 상환 가능 금액: 약 167만 원
  → 이 한도 안에서 대출 금액과 상환기간을 조정해 대출 가능액이 정해짐

✅ DTI가 중요한 이유

• 고소득자라도 대출 금액은 제한될 수 있음
• 다주택자나 고가주택 보유자는 더 낮은 비율이 적용됨
• 전세대출 등은 DTI 규제에서 제외되던 시기도 있었지만 최근 점점 전세대출에도 적용될 가능성이 커지고 있음

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3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 모든 대출의 원리금을 합산한 총 상환 비율입니다.
신용대출, 학자금, 자동차 할부, 카드론 등 모든 금융권 대출이 포함되기 때문에 가장 엄격한 규제 기준이에요.

 

✅ 예시:

• 연소득 5,000만 원
• DSR 40% → 연간 모든 대출 상환금 합계가 2,000만 원 이내
  → 신용대출 500만 원 + 주담대 1,500만 원 = OK
  → 이보다 초과하면 추가 대출 불가

✅ DSR 특징

• 개인별 신용도와 소득을 기반으로 한 대출 총량 제한
• 특히 고액 신용대출자나 다중 대출자의 경우
  대출 승인 자체가 막히는 사례 많음
• 2025년 현재, 전세대출에도 적용 확대 움직임 있음

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 DTI vs DSR vs LTV 한눈에 비교

항목	기준	포함 항목	특징
LTV	집값 기준	주택 가격	주택 담보 중심 대출 한도
DTI	소득 기준	주담대 원리금	소득 대비 주택 대출만 반영
DSR	소득 기준	모든 대출 원리금	가장 엄격한 대출 규제 기준

 

요약하면,

• LTV는 집값을 기준으로 대출 한도를 정하고
• DTI는 주택대출만, DSR은 모든 대출을 따져서
  소득 기준으로 상환 능력을 따진다고 기억하면 됩니다.

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실제 사례로 이해해보자!

사례 A. 5억 아파트 매입 계획 (무주택자, 연소득 6,000만 원)

• LTV 70% → 3.5억 원 가능
• DTI 40% → 연 2,400만 원 상환 → 월 약 200만 원 상환 가능
• DSR 40% → 신용대출 2,000만 원 상환 중이면
  → 주담대 가능한 한도는 줄어듦 (2억 후반~3억 초반대 수준)

사례 B. 프리랜서, 소득 4,000만 원 / 신용대출 3건 보유

• DSR 40% 기준 → 기존 대출 원리금만으로 이미 한도 초과
  → 추가 대출 불가 / 신용점수 관리 필수

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✅ 2025년 대출 전략은 이렇게!

1. LTV는 최대한 활용하되, DSR을 먼저 따져보자
   – 아무리 LTV 70%라고 해도 DSR에서 막히면 무용지물이에요.
2. 소득 증빙을 철저히 하자
   – 프리랜서, 사업자일수록 소득 신고가 대출 승인을 좌우합니다.
3. 신용대출부터 갚고 주담대에 집중하자
   – DSR 계산 시 불리한 신용대출은 미리 정리하는 게 좋아요.
4. 주택구입 전, 은행별 사전심사를 꼭 받아보자
   – 카카오뱅크, 하나은행, 토스뱅크 등에서
   DSR 자동 계산과 대출 가능금액을 확인할 수 있어요.

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DSR·DTI·LTV 완전 정리, 5분이면 이해 끝!

 

저도 처음엔 ‘LTV만 높으면 대출 잘 나오는 거 아냐?’라고 생각했어요.
하지만 실제로는 DSR에서 막히는 경우가 훨씬 많더라고요.
특히 신용대출이 여러 건 있으면 집을 사기 위한 주담대조차 안 나오는 현실이 있었죠.

 

한도보다 중요한 건 ‘내가 얼마나 갚을 수 있는가’라는 점, 대출은 결국 신용과 습관이라는 걸 꼭 기억하세요!