아파트 보유세 2배 인상 논란, 정말 사실일까?

아파트 보유세 2배 인상 논란, 정말 사실일까?

2025년 세금 개편안으로 본 진짜 변화 총정리

2025년 세금 개편안으로 본 진짜 변화 총정리

요즘 뉴스나 부동산 카페를 보다 보면 “아파트 보유세가 2배 오른다”, “보유세 폭탄 온다” 같은 글들이 넘쳐나죠.
저도 처음엔 깜짝 놀랐어요.
하지만 자세히 들여다보면, 모든 아파트가 2배 오르는 건 아니고, 정확히는 공시가격과 세율 구조 변화에 따른 일부 구간 인상이에요.

 

오늘은 2025년 기준으로 실제 보유세가 얼마나 오르는지, 누가 영향을 받는지, 그리고 절세 전략까지 함께 정리해드릴게요.

---

보유세란? (기본 개념부터 간단히)

보유세는 부동산을 ‘가지고 있는 것만으로’ 부과되는 세금이에요.
크게 두 가지로 나뉩니다.

구분	세목	부과 대상
🏠 재산세	시·군·구청	모든 부동산 보유자
🏦 종합부동산세(종부세)	국세청	공시가격 합산 9억 원 초과 주택 보유자

즉,

• 일반 1주택자는 재산세만 납부
• 고가주택 또는 다주택자는 종부세까지 추가 납부

---

 2025년 보유세, 왜 “2배 오른다”는 말이 나왔을까?

보유세가 ‘폭등한다’는 말은 일부 세율·공정시장가액비율 조정, 그리고 공시가격 현실화율 상승 때문이에요.

 

 (1) 공시가격 현실화율 인상

• 정부는 2025년까지 공시가격을 시세의 80~90% 수준으로 현실화하겠다고 발표했어요.
• 즉, 2024년엔 시세의 70%만 반영됐다면, 2025년엔 80%가 반영된다는 뜻.
• 이 말은 곧, 세금 산정 기준이 높아진다는 뜻이에요.

예를 들어,
2024년에 시세 10억 원 아파트의 공시가격이 7억이었다면,
2025년엔 8억으로 오르는 셈이죠.
👉 세율이 같아도 과세표준이 커지니 세금이 오릅니다.

반응형

---

 (2) 공정시장가액비율 조정

• 재산세: 공시가격의 60% → 2025년엔 70% 적용 예정
• 종부세: 60% → 80%까지 단계 상향

이 두 가지가 동시에 작용하면서 고가 아파트일수록 세금이 체감상 1.5~2배 가까이 늘 수 있습니다.

---

실제 시뮬레이션: 세금 얼마나 오를까?

아래는 시세 기준으로 본 2024 vs 2025 보유세 예시 비교입니다.

구분	시세 8억 원	시세 12억 원	시세 18억 원
2024년 보유세	약 130만 원	약 310만 원	약 640만 원
2025년 보유세(예상)	약 180만 원	약 460만 원	약 920만 원

📈 즉,

• 중저가 아파트는 약 30~40% 인상
• 고가 아파트(시세 12억 이상)는 최대 2배 가까이 증가 가능

💡 하지만 모든 주택이 동일하게 오르는 건 아니고,
공시가격 변동 폭이 큰 서울·세종·분당 등 인기 지역 위주로 상승세가 큽니다.

---

정부가 “보유세 개편”을 추진하는 이유

정부 입장은 명확합니다.
“공시가격을 현실화해야 조세 형평성을 맞출 수 있다.”

과거에는 고가 아파트일수록 실제 시세 대비 세금 부담이 낮았던 문제가 있었거든요.
그래서 2025년 이후부터는

• 시세 15억 원 이상 아파트의 과세표준 상향
• 공정시장가액비율 단계적 인상
  이런 방식으로 세 부담을 조금씩 늘려가는 구조예요.

SMALL

---

그렇다면 정말 “세금 폭탄”일까?

결론부터 말하면, 📍“모든 아파트가 2배 오르는 건 아니다.”

다만 아래 조건에 해당하면 세 부담이 꽤 커질 수 있습니다.

 

세금이 많이 오르는 유형 TOP 3
1) 시세 12억 원 이상 고가 1주택자
2) 다주택자 (특히 조정대상지역 내 2채 이상 보유자)
3) 재건축·재개발 예정 단지 (공시가격 급등 지역)

 

반대로,

• 시세 6억 원 이하 실수요 1주택자는 거의 변화 없음
• 오히려 지방 중소도시 아파트는 보유세 인하 구간도 존재합니다.

---

절세 전략: 세 부담을 줄이는 3가지 방법

(1) 1세대 1주택 비과세 요건 유지

• 거주 2년 이상 + 보유 2년 이상이면 향후 양도세 비과세 가능
• 불필요한 임대주택 등록은 피하세요 (종부세 합산 대상이 될 수 있음)

(2) 재산세 납부 분할제 활용

• 20만 원 이상 재산세는 2회 분할 납부 가능 (7월, 9월)
• 국세청 홈택스 또는 위택스로 신청 가능

(3) 고령자·장기보유 세액공제

• 만 60세 이상 + 보유 5년 이상 → 최대 80% 공제
• 부부 공동명의보다 단독명의가 공제율이 유리한 경우도 있어요.

---

보유세 계산 쉽게 하는 방법

📱 정부 공식 서비스:
👉 부동산세금 모의계산기 (정부24)
공시가격, 세율, 공정시장가액비율 입력만 하면
2024~2025 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.

💡 Tip:
공시가격은 매년 4월경 국토교통부 공시가 공개 페이지에서 확인 가능합니다.

https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미

 

 

---

종합 요약: 2025 보유세 인상 정리표

항목	2024년	2025년 변화
공시가격 현실화율	평균 70%	80~90%
재산세 공정시장가액비율	60%	70%
종부세 공정시장가액비율	60%	80%
주요 영향	중·고가 아파트 세부담 증가	실수요 1주택자는 완화 유지

---

결론: “세금 폭탄”보단 “세금 구조조정”

2025년 보유세 인상은 **‘전면 폭등’이 아니라 ‘정상화 조정’**에 가깝습니다.
고가 아파트나 다주택자는 부담이 커지지만, 대부분의 실수요 1주택자는 큰 차이를 느끼지 못할 수도 있어요.

 

👉 핵심은 공시가격 공개 시기(4월) 이후 내 아파트의 실제 세금 변화를 직접 계산해보는 것!