전세사기 예방, 2025 최신 가이드

계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

최근 몇 년간 뉴스에 끊임없이 등장하는 단어 중 하나가 바로 **‘전세사기’**입니다. 세입자가 평생 모은 보증금을 잃고, 가족이 한순간에 길거리에 내몰리는 안타까운 사건들이 반복되면서 전세 계약에 대한 불안감은 점점 커지고 있습니다. 특히 금리 변동과 부동산 시장 침체가 맞물리면서 깡통전세, 신탁 전세, 불법 다중 계약 등이 여전히 사회적 문제로 떠오르고 있습니다.

그렇다면 2025년 현재, 전세 계약을 준비하는 세입자라면 무엇을 꼭 확인해야 안전할까요? 오늘은 계약 전 필수 체크 항목을 중심으로, 실질적인 전세사기 예방 가이드를 정리해드리겠습니다.

1. 등기부등본 확인은 기본 중 기본

전세 계약의 첫 단계는 등기부등본 열람입니다. 집주인이 실제 소유자인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 복잡하지 않은지 반드시 확인해야 합니다.

확인 방법: 대법원 인터넷등기소 https://www.iros.go.kr/index.jsp
체크 포인트
- 소유자가 계약 당사자와 동일한지
- 근저당권, 압류, 가압류, 가처분 등 권리 설정 여부
- 집이 신탁회사 명의로 되어 있는지 여부

인터넷등기소

www.iros.go.kr

특히 근저당권 설정 금액이 집값과 전세보증금을 합산한 금액보다 많을 경우, 깡통전세 위험이 크므로 피하는 것이 안전합니다.

2. 국토부 ‘실거래가 시스템’으로 시세 파악

전세 사기의 주요 원인 중 하나는 시세보다 터무니없이 높은 보증금입니다. 세입자는 반드시 해당 주택의 주변 시세를 확인해야 합니다.

확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr/
최근 거래된 전세 시세를 확인하여 보증금이 시세와 크게 차이나지 않는지 체크하세요.
만약 시세보다 20~30% 이상 높은 금액을 요구한다면 의심해 봐야 합니다.

3. 확정일자와 전입신고, 왜 중요한가?

전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받는 것은 세입자가 보증금을 보호받기 위한 최소한의 장치입니다.

전입신고: 거주 사실을 공적으로 인정받는 절차
확정일자: 임대차 계약서에 날짜를 도장받아 채권 우선순위를 확보하는 절차

둘 다 완료해야만 보증금 반환청구권이 보장됩니다.
👉 관련 안내: 정부24 전입신고

https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000016&tp_seq=01

전입신고 | 민원안내 및 신청 | 정부24

접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요

www.gov.kr

4. 전세보증금 반환보증 가입

만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생한다면, 세입자는 큰 피해를 입습니다. 이를 막기 위해 활용할 수 있는 제도가 바로 전세보증금 반환보증입니다.

가입처: HUG 주택도시보증공사 / SGI서울보증
임차인이 일정 보증료를 내면, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못했을 때 HUG나 SGI가 대신 지급합니다.

2025년에는 정부가 보증 가입 대상을 확대하고 지원금도 강화하면서 세입자의 안전장치가 한층 강화되었습니다. 가능하다면 반드시 가입하는 것이 좋습니다.

5. 임대인의 세금 체납 여부 확인

전세 계약을 했더라도 임대인이 국세·지방세를 체납하고 있다면 세입자의 보증금이 압류될 수 있습니다.

확인 방법: 임대인 동의 시 정부24 세금 체납 조회에서 확인 가능
계약 전 집주인의 세금 체납 여부를 꼭 확인하세요.

6. 신탁·위임 계약 여부 주의

최근에는 집주인이 아닌 신탁회사가 소유한 주택을 임의로 임대하는 사례가 많습니다. 이 경우 세입자가 아무리 계약을 잘해도 보증금을 보호받기 어렵습니다.

반드시 신탁원부를 확인해 해당 건물이 신탁된 건물인지 확인하세요.
👉 신탁원부 발급: 대법원 인터넷등기소

7. 공인중개사 자격 및 중개사무소 등록 확인

계약을 진행할 때는 반드시 공인중개사 등록증과 개설등록증을 확인하세요. 불법 중개업자가 개입된 경우, 문제가 생겨도 책임을 물기 어렵습니다.
👉 확인 사이트: 국토교통부 공인중개사 정보

8. 계약 전 마지막 체크리스트 ✅

등기부등본 확인 → 권리관계 깨끗한가?
실거래가 확인 → 시세와 보증금이 합리적인가?
전입신고 + 확정일자 → 반드시 함께 진행
전세보증금 반환보증 가입 → 안전장치 확보
세금 체납 여부 확인 → 압류 위험 없는가?
신탁 여부 체크 → 위임계약은 위험
공인중개사 등록 여부 확인

결론

2025년에도 여전히 전세사기는 다양한 형태로 발생하고 있습니다. 그러나 세입자가 조금만 꼼꼼히 확인한다면 충분히 예방할 수 있습니다. 전세 계약은 단순히 집을 구하는 과정이 아니라, 내 가족의 삶과 재산을 지키는 중요한 절차입니다.

“조금 귀찮더라도 확인은 꼼꼼하게, 계약은 안전하게”
이 원칙만 지켜도 전세사기를 예방할 수 있습니다.

👉 참고 사이트