증여 후 자녀가 집 팔 때 세금 정리
증여 후 자녀가 집 팔 때 세금 정리
양도소득세 폭탄을 피하려면 꼭 알아야 할 핵심 포인트
부모님에게 집을 증여받을 때는
대부분 증여세에만 신경을 씁니다.
하지만 실제로 더 큰 세금이 터지는 순간은
👉 자녀가 그 집을 팔 때입니다.
“증여세는 이미 냈는데,
왜 양도세가 이렇게 많이 나오지?”
이 질문은 증여 이후 매도를 고민하는 분들이
가장 많이 후회하는 지점입니다.
이번 글에서는
증여받은 집을 자녀가 매도할 때 적용되는 세금 구조를
단계별로 정확히 정리해 드리겠습니다.
1. 증여받은 집, 양도세 계산의 출발점부터 다르다
가장 중요한 핵심부터 짚어야 합니다.
❌ 많은 분들의 오해
“증여받을 때 평가된 금액이 취득가액 아닌가요?”
✅ 실제 기준
증여받은 주택의 취득가액은
‘증여 당시 시가’가 아니라
‘부모의 취득가액’을 그대로 승계하는 것이 원칙입니다.
이 규칙 때문에
양도세가 예상보다 크게 나오는 경우가 많습니다.
2. 왜 부모의 취득가액을 그대로 쓰는 걸까?
세법에서는
증여를 이용해 양도세를 회피하는 것을 막기 위해
다음과 같은 구조를 취합니다.
- 부모가 싸게 산 집을
- 자녀에게 증여한 뒤
- 자녀가 바로 고가에 매도하면
👉 부모가 내야 할 양도세를 자녀가 대신 내게 되는 구조
이를 방지하기 위해
부모의 취득가액·보유기간을 그대로 이어받도록 한 것입니다.
3. 실제 양도세 계산 구조 한눈에 보기
증여 후 자녀가 집을 팔 때
양도세는 다음 순서로 계산됩니다.
① 양도가액
→ 자녀가 실제로 집을 판 가격
② 취득가액
→ 부모가 집을 처음 산 가격
③ 필요경비
→ 취득세, 중개수수료, 리모델링 비용 등
④ 양도차익
→ 양도가액 – (취득가액 + 필요경비)
⑤ 보유기간·주택 수에 따른 세율 적용
→ 최대 45%까지 적용 가능
4. 예시로 보면 차이가 얼마나 날까?
사례
- 부모 취득가액: 2억
- 증여 시 시가: 6억
- 자녀 매도가액: 7억
❌ 잘못 생각한 계산
7억 – 6억 = 차익 1억 → 세금 적을 것 같음
✅ 실제 양도세 계산
7억 – 2억 = 차익 5억
👉 세율 적용 시
양도세 수천만 원~1억 이상 발생 가능
이 차이를 모르고 매도하면
체감 충격이 매우 큽니다.
5. 증여 후 보유기간은 어떻게 계산될까?
보유기간 역시 중요한 요소입니다.
기본 원칙
- 부모의 보유기간 + 자녀의 보유기간 합산
즉,
부모가 10년 보유 후 증여
→ 자녀가 2년 보유 후 매도
= 총 보유기간 12년으로 계산
이 구조는
장기보유특별공제 적용 여부에 영향을 줍니다.
6. 1세대 1주택 비과세는 적용될까?
많이 헷갈리는 부분입니다.
원칙
증여받은 주택도
요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 적용 가능합니다.
단, 반드시 확인해야 할 조건
- 자녀가 매도 시점에 1주택자일 것
- 거주 요건 충족 여부 (지역·취득 시점별 상이)
- 증여 전·후 다른 주택 보유 이력
특히
부모의 주택 수는 자녀와 합산하지 않지만,
자녀 본인 명의 주택은 모두 합산됩니다.
7. 증여 후 바로 팔면 특히 불리한 이유
증여 직후 매도는
세금 측면에서 가장 불리한 선택입니다.
이유
- 양도차익은 크고
- 장기보유특별공제는 거의 없음
- 비과세 요건도 충족 어려움
👉 결과적으로
증여세 + 양도세 이중 부담이 발생할 수 있습니다.
8. 증여 후 매도를 고려한다면 반드시 점검할 체크리스트
매도 전 아래 항목은 반드시 확인해야 합니다.
- 부모의 실제 취득가액은 얼마인가
- 부모 보유기간은 몇 년인가
- 장기보유특별공제 적용 가능 여부
- 자녀의 주택 수
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부
- 증여세 + 양도세 합산 부담액
이 체크 없이 매도하면
세금은 거의 항상 예상보다 많이 나옵니다.
9. 이런 경우엔 매도보다 ‘보유’가 유리할 수 있다
다음 조건에 해당한다면
서둘러 매도하는 것보다 보유 전략이 나을 수 있습니다.
- 부모 취득가액이 매우 낮은 경우
- 장기보유특별공제 요건을 곧 충족하는 경우
- 자녀가 실거주 요건을 채울 수 있는 경우
- 시세 상승 여지가 남아 있는 지역
즉,
증여는 장기 전략,
즉시 매도는 고위험 전략인 경우가 많습니다.
10. 결론: 증여의 끝은 ‘증여세’가 아니라 ‘양도세’다
정리하면 핵심은 이 한 줄입니다.
증여받은 집의 세금 진짜 무대는
자녀가 팔 때 시작된다.
✔ 취득가액은 부모 기준
✔ 보유기간도 부모 기준
✔ 매도 타이밍에 따라 세금 수천만 원 차이
증여를 고민할 때는
반드시
“이 집을 나중에 팔면 세금이 얼마일까?”
까지 계산하고 결정해야 합니다.