자녀 명의 첫 집 만들기 절세 전략
자녀 명의 첫 집 만들기 절세 전략
증여·매매·대출까지, 부모가 꼭 알아야 할 핵심 정리
자녀가 성인이 되고 사회에 첫발을 내디디면
부모 입장에서 가장 큰 고민 중 하나가 바로 주거 문제입니다.
“전세로 계속 살아야 할까?”
“차라리 첫 집을 자녀 명의로 만들어주는 게 낫지 않을까?”
“세금 문제는 어떻게 되는 거지?”
자녀 명의 첫 집은
잘 준비하면 세금 부담을 최소화하면서 자산 이전까지 가능한 전략이 되지만,
잘못 접근하면 증여세·양도세·자금출처 조사까지 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는
부모가 자녀 명의로 첫 집을 마련해줄 때
현실적으로 가장 많이 활용되는 절세 전략을 정리했습니다.
1. 자녀 명의 첫 집, 왜 신중해야 할까?
자녀 명의로 집을 마련하는 순간
다음 세금과 제도가 동시에 연결됩니다.
- 증여세
- 취득세
- 향후 양도소득세
- 자금출처 조사
- 부모·자녀 각각의 주택 수 계산
즉,
“집 하나 사주는 문제”가 아니라
가족 전체의 세금 구조가 바뀌는 결정입니다.
따라서 가장 중요한 원칙은
👉 **‘한 번에 크게’가 아니라 ‘나눠서 합법적으로’**입니다.
2. 기본 원칙: 자녀에게 ‘현금 증여 → 자녀가 직접 매수’
가장 안전하고 세무 리스크가 낮은 방식은 다음 구조입니다.
✔️ 구조
1️⃣ 부모 → 자녀에게 현금 증여
2️⃣ 자녀가 본인 명의로 주택 매수
3️⃣ 증여금 + 자녀 자금 + 대출을 합쳐 매입
이 방식은
- 부동산 직접 증여보다
- 자금 흐름이 명확하고 세무조사 리스크가 낮습니다.
3. 절세 전략 ① 증여 공제 한도부터 최대한 활용
부모가 자녀에게 현금을 증여할 경우
다음 공제 한도가 적용됩니다.
증여세 기본 공제 (10년 기준)
- 부모 → 성인 자녀: 5,000만 원
- 부모 → 미성년 자녀: 2,000만 원
👉 이 범위 내 증여는 증여세가 전혀 없습니다.
실전 활용 예시
- 아버지 5,000만 원 + 어머니 5,000만 원
→ 총 1억 원까지 세금 없이 증여 가능
자녀 명의 첫 집 자금의 ‘씨앗’은
이 공제 한도를 활용하는 것부터 시작하는 게 가장 좋습니다.
4. 절세 전략 ② 부족한 금액은 ‘차용증’으로 보완
증여 공제만으로는 집값이 부족한 경우가 대부분입니다.
이때 무조건 추가 증여를 하면 증여세 부담이 커집니다.
이럴 때 활용되는 방법이 **부모 자녀 간 금전 대여(차용)**입니다.
차용 전략 핵심
- 반드시 차용증 작성
- 적정 이자율 적용 (연 4.6% 내외, 기준금리 반영)
- 실제 이자 지급 내역 남기기
- 상환 일정 명확히 설정
이 요건을 갖추면
→ 증여가 아닌 ‘대여’로 인정되어 증여세를 피할 수 있습니다.
5. 절세 전략 ③ 부모 집을 싸게 넘기는 방식은 위험하다
부모 집을 자녀에게
“시세보다 싸게 매매하면 되지 않나?”
라고 생각하는 경우가 많지만, 이는 가장 위험한 선택입니다.
주의할 점
- 시가 대비 일정 비율 이하 매매
→ 차액을 증여로 간주 - 자금 출처 불명확
→ 세무조사 대상 가능성
결과적으로
👉 양도세 + 증여세를 동시에 부담하는 최악의 결과가 나올 수 있습니다.
6. 절세 전략 ④ 첫 집은 ‘1주택 요건’을 살리는 구조로
자녀 명의 첫 집은
가능하다면 1주택 요건을 최대한 살리는 방향이 유리합니다.
체크 포인트
- 자녀가 기존 주택 보유 이력 없는지
- 부모 주택 수와 자녀 주택 수는 별도로 계산됨
- 자녀가 1주택자가 되면
→ 향후 양도세 비과세 요건 충족 가능
즉,
첫 집을 어떻게 설계하느냐에 따라
미래 양도세까지 크게 달라집니다.
7. 자녀 명의 첫 집 절세 전략 요약표
| 항목 | 권장 전략 | 이유 |
| 자금 이전 | 현금 증여 | 자금 흐름 명확 |
| 증여 규모 | 공제 한도 활용 | 증여세 없음 |
| 추가 자금 | 차용증 대여 | 증여세 회피 |
| 주택 이전 | 직접 증여 X | 세금 부담 큼 |
| 매매 방식 | 정상가 거래 | 증여 간주 방지 |
| 장기 전략 | 1주택 유지 | 양도세 절세 |
8. 이런 경우엔 반드시 전문가 상담이 필요하다
다음 상황 중 하나라도 해당된다면
단독 판단은 위험합니다.
- 증여 금액이 1억 원을 초과하는 경우
- 부모·자녀 모두 주택을 보유 중인 경우
- 향후 상속까지 고려해야 하는 경우
- 자녀가 빠른 시일 내 매도 가능성이 있는 경우
자녀 명의 첫 집은
지금 세금보다 ‘미래 세금’이 더 큰 이슈가 되는 경우가 많습니다.
9. 결론: 자녀 명의 첫 집은 ‘선물’이 아니라 ‘설계’다
자녀 명의 첫 집 만들기는
단순히 집을 사주는 행위가 아닙니다.
✔ 증여
✔ 대여
✔ 대출
✔ 세금
✔ 미래 매도
이 모든 것을 함께 설계해야
진짜 절세가 됩니다.
원칙만 지켜도 피할 수 있는 세금이 많고,
한 번의 실수로 수천만 원이 날아갈 수도 있습니다.