2025 청약 가점 계산법 & 당첨 전략
2025 청약 가점 계산법 & 당첨 전략
“가점은 숫자 싸움이 아니다, 전략 싸움이다”
요즘처럼 분양 경쟁이 치열한 시기엔 “청약 점수가 전부”라고 생각하기 쉽지만, 사실은 조금 다릅니다.
가점이 높아도 ‘타깃 단지’를 잘못 잡으면 떨어지고, 점수가 낮아도 전략적으로 접근하면 당첨 확률을 크게 높일 수 있어요.
오늘은 2025년 기준으로 청약 가점 계산법부터 실제 당첨 전략까지 실제 사례처럼 하나씩 정리해볼게요.
1️⃣ 청약 가점제란?
청약 가점제는 무주택 실수요자에게 유리하게 만든 제도예요.
즉, “집 없는 기간이 길고, 가족을 부양하는 사람”에게 가산점을 주는 구조죠.
전체 분양 물량 중
- 민영주택은 40~100%,
- **국민주택은 100%**가 가점제로 운영됩니다.
💡 예를 들어, 서울·수도권 주요 단지는 거의 100% 가점제로 뽑습니다.
2️⃣ 청약 가점 계산 공식
총 84점 만점으로, 다음 세 항목을 더합니다.
| 항목 | 최대점수 | 계산 기준 |
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상이면 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6인 이상이면 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상이면 17점 |
| 총합 | 84점 만점 | — |
3️⃣ 항목별 세부 계산법
(1) 무주택기간 (최대 32점)
- 만 30세 이후부터 계산
- 결혼 시 배우자 무주택기간 중 더 긴 기간 적용
부부 중 한 명이라도 주택을 소유하면 그 시점부터 ‘0점’으로 초기화
| 기간 | 점수 |
| 1년 이하 | 2점 |
| 3년 이상 | 8점 |
| 10년 이상 | 26점 |
| 15년 이상 | 32점 |
💡 Tip:
무주택기간은 등기 기준이 아니라 “소유 여부” 기준이므로,
상속주택·분양권 보유도 주택 소유로 간주됩니다.
(2) 부양가족 수 (최대 35점)
- 본인 기준 같이 세대 구성된 가족만 인정
- 부모님이 같이 거주하면 포함 가능
자녀는 만 19세 미만 또는 대학생(24세 이하)까지 포함 가능
| 인원 | 점수 |
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
💡 Tip:
혼자 사는 1인 가구라도 청년특공, 신혼특공을 노리면 기회가 있습니다.
(3) 청약통장 가입기간 (최대 17점)
- 납입인정금액이 아니라 ‘가입일 기준’으로 계산
- 1년에 12회(매월 납입)가 인정되며, 15년이 넘으면 17점 만점
| 가입기간 | 점수 |
| 1년 미만 | 1점 |
| 3년 | 5점 |
| 10년 | 14점 |
| 15년 이상 | 17점 |
💡 Tip:
납입금액은 ‘월 10만 원’ 이상 꾸준히 유지해야 신뢰도 높음.
가족이 여러 명이면 부부 각각 통장을 유지하는 것이 유리합니다.
4️⃣ 내 가점 계산 예시
예를 들어,
35세 부부 / 자녀 2명 / 무주택 7년 / 청약통장 8년차라면?
- 무주택기간 7년 → 20점
- 부양가족 3명 → 20점
- 통장가입 8년 → 12점
→ 총 52점
👉 수도권 인기 단지 기준으로 중간 수준, 비인기 지역·지방은 당첨 가능권이에요.
5️⃣ 2025년 청약 제도 주요 변화
- 가점제 비율 조정: 일부 공공분양 단지는 추첨제 비율 30% 확대
- 무주택 청년 우선공급 신설: 청년가점제 도입 논의 중
- 혼인 기간 7년 이하 신혼부부 특공 완화
- 비수도권 거주자 가점 가산제 시범 시행
💡 즉, 2025년에는 무주택 청년·신혼부부·중장년층 3그룹 중심 재편이에요.
6️⃣ 당첨 확률을 높이는 실전 전략
(1) 가점 낮으면 “추첨제 단지” 노려라
- 수도권 외곽, 중소도시 단지는 가점제 비중이 낮아 20~30점대도 당첨 가능
- 예: 인천 검단, 파주 운정, 충남 아산 일부 단지
(2) 청약홈 ‘모의청약’으로 가점 시뮬레이션
- 실제 입력하면 가점, 경쟁률, 우선공급 자격 자동 계산
- 청약홈 모의청약 바로가기
https://www.applyhome.co.kr/ap/apg/selectAddpntCalculatorView.do
www.applyhome.co.kr
(3) 배우자 명의 통장 유지
- 부부가 각각 청약통장을 보유하면
1순위 조건 유지 + 특별공급 병행 가능
(4) 지방 비규제지역 공략
- 비규제지역은 전매제한 짧고 중도금 대출 제한 완화
- 실거주 의무도 적음 → 투자형 청약 가능
(5) 청약 경쟁률 낮은 시기 노리기
- 비수기(설 이후~4월, 추석 이후~10월)는 경쟁률이 급격히 낮음
- 같은 단지라도 타이밍이 당첨 확률을 좌우합니다.
7️⃣ 실제 당첨자들의 공통점
✔️ 청약홈 알림 설정으로 “공고 즉시 확인”
✔️ 부부 모두 통장 유지
✔️ 비인기 평형·동·층 선택
✔️ 가점이 아닌 “지역·시기”를 보고 전략적으로 접근
“점수보다 전략이 강하다”
청약은 **“정보전 + 타이밍전”**이에요. 가점 70점이 넘는 사람만 당첨되는 건 아닙니다.
꾸준히 무주택 상태를 유지하고, 청약홈 공고를 자주 확인하며, 비규제·중소단지·추첨제 물량을 노리는 게 현실적인 전략이에요. 2025년엔 청약 제도 변화가 많으니지금부터 가점 관리 + 지역분석 루틴을 만들어두면, 다음 청약 시즌엔 결과가 달라질 거예요.